Investimento institucional.
Ativo costeiro de escala rara no litoral norte da Bahia, em planejamento territorial com a GALT.
Síntese de 2 páginas · escala, tese, parceria GALT, mercado, riscos reconhecidos.
Escala, contiguidade, localização. Três atributos raramente combinados.
O litoral nordeste brasileiro está fragmentado entre centenas de pequenos proprietários. A Entre Rios é a exceção — um ativo único, contíguo, com infraestrutura regional consolidada à porta e em pleno processo formal de licenciamento ambiental.
A oportunidade não é a de um lote ou de uma operação imobiliária pontual. É a de participar num processo de desenvolvimento territorial integrado de uma área que combina, simultaneamente, atributos que raramente se encontram juntos:
- Escala — 3.650 hectares administrados como um único conjunto patrimonial, sob coordenação centralizada
- Contiguidade — um único território, não vários lotes dispersos
- Frente atlântica — aproximadamente 9 km de orla, em zona reconhecida pelo seu valor paisagístico
- Proximidade a infraestrutura — 80 km do Aeroporto Internacional de Salvador, acesso direto pela BA-099 (Linha Verde)
- Polos turísticos consolidados próximos — Praia do Forte (41 km), Costa do Sauípe (~30 km)
- Enquadramento ambiental claro — integração na APA do Litoral Norte, com regras conhecidas e processo de licenciamento formal em curso
A Entre Rios é, neste sentido, uma das oportunidades de maior escala disponíveis no litoral nordeste brasileiro para parceria institucional de longo prazo.
Operação produtiva ativa em parceria com a Bracell.
Parte significativa do território é hoje administrada sob contratos de fomento florestal com a Bracell — uma das maiores produtoras mundiais de celulose solúvel, integrada no grupo Royal Golden Eagle. A operação combina retorno produtivo presente com manutenção do território em condições aptas para desenvolvimento futuro nas áreas litorâneas.
A Entre Rios e a Bracell mantêm parceria florestal estruturada desde 2019, formalizada em Promessa de Direito de Superfície e contratos PCDS (Promessa de Cessão de Direito de Superfície) Sauípe 1 e Sauípe 3, assinados em 2021. Esta parceria viabiliza:
- Conversão de pinho para eucalipto — cerca de 700 hectares já convertidos para espécies de ciclo mais curto e maior valor econômico
- Gestão técnica auditada — operação sob padrões internacionais de manejo, com plano de manejo florestal sustentável certificado
- Cadeia de valor integrada — o eucalipto produzido é transformado nas unidades industriais da Bracell, alimentando a cadeia de celulose solúvel (dissolving pulp) e produtos de base — viscose, lyocell, acetato, especialidades — para mercados de têxtil sustentável, farmacêutica e bioenergia
- Certificações ambientais — a Bracell opera com certificações FSC (Forest Stewardship Council) e CERFLOR/PEFC, com auditorias periódicas por entidades independentes
- Compromisso de baixo carbono — o ciclo de plantio captura CO₂ e contribui para a estratégia de zero net deforestation do grupo Royal Golden Eagle
Esta vertente produtiva tem duas funções estratégicas: gera retorno operacional consistente no presente e mantém o território em condições aptas para o desenvolvimento territorial integrado planejado para a faixa litorânea (que envolve áreas distintas das de fomento florestal).
Vertente florestal · em síntese
- ~1.500 ha sob fomento florestal ativo
- 700 ha convertidos pinho → eucalipto
- Contratos PCDS Sauípe 1 + 3 com Bracell, em vigor
- FSC + CERFLOR/PEFC certificações ambientais
- Desde 2019 parceria estruturada com a Bracell
A receita florestal garante caixa operacional recorrente durante todo o ciclo de licenciamento e masterplan, reduzindo dependência de financiamento intermediário.
Bahia · um destino em expansão estrutural.
O turismo na Bahia cresceu a uma taxa média anual superior à média nacional na última década. O litoral norte é o segmento de maior crescimento, ancorado por operadores internacionais e por uma infraestrutura aeroportuária consolidada.
A Bahia mantém-se historicamente entre os três destinos turísticos mais procurados do Brasil. O litoral norte — a região onde se situa o ativo Entre Rios — combina três fatores de atratividade estrutural:
Conectividade
O Aeroporto Internacional Deputado Luís Eduardo Magalhães (SSA), em Salvador, opera ligações diretas com Lisboa, Madrid, Frankfurt, Buenos Aires, Miami e Atlanta, além de toda a rede doméstica brasileira. A BA-099 (Linha Verde) liga a capital até à fronteira com Sergipe em estrada de bom standard.
Cluster consolidado
Operadores internacionais presentes na região:
A presença destes operadores cria efeito de cluster — fluxo aéreo consolidado, mão-de-obra qualificada local, cadeia de serviços, reconhecimento internacional do destino, demand pull para desenvolvimentos adjacentes responsáveis.
Crescimento e valorização
Indicadores de mercado (fontes: ABIH-BA, SETUR-BA, Embratur):
- Bahia recebeu mais de 12 milhões de turistas em 2024
- O litoral norte representa o segmento de maior crescimento percentual desde 2018
- Demanda por destinos sustentáveis e de baixa densidade em alta — alinhada com tendências globais pós-pandemia
- Mercado imobiliário-turístico de segunda residência e branded residences em expansão
Demand drivers do investidor
- Mercado primário em consolidação, ainda longe da saturação do litoral norte de Pernambuco ou do Ceará central
- Plano estadual de Turismo Sustentável da Bahia com horizonte até 2030
- Custo de aquisição de terra em zonas similares (Ceará, Pernambuco) já significativamente acima dos valores praticados no litoral norte BA
- Window de oportunidade limitada — escala desta natureza não está disponível na maioria dos litorais nordestinos
Valor de terreno costeiro · referências comparáveis.
Valores médios indicativos de m² em zonas consolidadas próximas. O litoral norte da Bahia — onde se encontra o ativo — está hoje significativamente abaixo de Jericoacoara, Trancoso e Praia do Forte, com potencial estrutural de convergência ao longo do horizonte de investimento.
| Destino | Estado | Maturidade | R$ / m² | R$ / ha |
|---|---|---|---|---|
| Jericoacoara | CE | Consolidado · global | R$ 1.300–12.000 | R$ 13M–120M |
| Trancoso | BA Sul | Consolidado · premium | R$ 1.000–3.000 | R$ 10M–30M |
| Praia do Forte · Imbassaí | BA Norte | Consolidado · regional | R$ 800–2.000 | R$ 8M–20M |
| Costa dos Coqueiros · Entre Rios | BA Norte | Emergente | R$ 50–300 | R$ 500K–3M |
Valores médios indicativos compilados de fontes públicas (portais imobiliários, SETUR, ABIH-BA). Não constituem avaliação de mercado nem oferta. Benchmarks detalhados de comparáveis estão disponíveis em sala de dados sob NDA.
GALT · um parceiro especializado em destinos sustentáveis.
A Entre Rios estabeleceu parceria estratégica com a GALT, empresa fundada em 2020 e especializada em planejamento urbano e desenvolvimento de destinos turísticos em comunidades de pequeno porte, para desenhar e implementar o plano diretor territorial do ativo.
A GALT, liderada por Luciano Mandelli, foi selecionada como parceira de desenvolvimento após processo de avaliação prolongado, formalizado em Memorando de Entendimento assinado em abril de 2026. A GALT especializa-se em projetos sistêmicos em locais turísticos promissores onde é possível promover um desenvolvimento coordenado, com visão estratégica integral e protagonismo no local.
A parceria assenta em três pilares
- Visão de longo prazo — horizonte de planejamento de 10+ anos para o ciclo completo do destino
- Impacto positivo — desenvolvimento que beneficie comunidade local, ecossistemas e investidores em conjunto
- Inovação através de biodesign — soluções de arquitetura, urbanismo e operação que integram natureza e construção
Projetos em desenvolvimento conjunto
A parceria contempla múltiplos projetos territorialmente articulados — combinando permutas, opções de compra e promessas de compra e venda — que cobrem áreas distintas do ativo e que se desenrolarão ao longo do ciclo de licenciamento e implementação. Os termos detalhados são tratados em sala de dados, sob NDA.
Estrutura da parceria · em síntese
- ~1.800 ha objeto de plano diretor territorial integrado (faixa litorânea + interior)
- 95 ha em estrutura de permuta — VGV indicativo da ordem de R$ 180 milhões
- 29 ha adicionais em opção futura — valor indicativo da ordem de R$ 50 milhões
- 10+ anos de horizonte conjunto de planejamento e execução faseada
Valores indicativos resultantes do enquadramento da parceria, sujeitos a confirmação no masterplan, licenciamento e diligências de mercado. Não constituem oferta nem projeção financeira.
Cronograma indicativo
Master Plan territorial em parceria com a GALT · EIA/RIMA em desenvolvimento
Aprovações municipais para fases iniciais · primeiras instalações de glamping
Infraestruturação primária de áreas piloto · beach club e primeiras casas
Primeira fase operacional · condomínios beira-mar · expansão sequencial
Vetores de risco reconhecidos.
A Entre Rios opera num horizonte longo e em meio complexo. Reconhecemos publicamente os principais vetores de risco do ativo. Conhecê-los faz parte da diligência mínima de qualquer interlocutor sério.
Regulatório e ambiental
O ativo está localizado em Área de Proteção Ambiental (APA Litoral Norte), com zoneamento que inclui categorias de turismo (ZT), agropecuária (ZAG) e proteção (ZPR), entre outras. O desenvolvimento turístico-residencial depende de licenciamento ambiental conduzido por INEMA/IBAMA e prefeituras, com prazos sujeitos a fatores externos. Alterações de zoneamento, política ambiental federal ou estadual, ou mudanças interpretativas podem afetar capacidade construtiva. Mitigante: o ativo está em pleno processo formal de licenciamento, com EIA/RIMA em curso e equipe técnica especializada (GAIA — Gilberto Guerra) há mais de uma década no território.
Fundiário e regularização
O ativo é composto por matrículas contíguas com cadeia dominial documentada. Existem áreas de sobreposição residual de cerca de 277 ha com ocupações de terceiros — em processo de regularização ativa via mecanismos jurídicos disponíveis. Nenhuma destas situações configura, hoje, litígio judicial de execução. Mitigante: equipe jurídica dedicada (Romano e Associados), histórico de regularização desde 2013 e acesso transparente à documentação em sala de dados.
Comunidades tradicionais e direitos coletivos
A região integra território de presença histórica de comunidades de pescadores artesanais, marisqueiras e comunidades tradicionais associadas a Massarandupió e Subaúma. Eventuais demandas de reconhecimento (quilombola, extrativista) junto de INCRA, Fundação Cultural Palmares ou ICMBio constituem variável a monitorar. Mitigante: apoios documentados a AMAM, ADAM, AMANAT e CMEC ao longo de 20+ anos (educação, infraestrutura, festas comunitárias, sede ADAM); cessão de 147 m² para Estação Elevatória de Água; participação no Conselho Municipal; antecipação no scoping social do EIA/RIMA.
Mercado e ciclo
O segmento turístico-residencial brasileiro está em expansão estrutural, mas é sensível a câmbio, juros, fluxo turístico internacional e percepção de país. Mitigante: horizonte de execução faseado (2030+ para primeira fase de implementação), exposição diversificada em produto e segmento.
Execução e parcerias
O modelo depende de parcerias operacionais (florestal, urbanismo, hotelaria). Atualmente está consolidada a parceria florestal com a Bracell (contratos plurianuais ativos) e a parceria de desenvolvimento territorial com a GALT. A contratação de operadores hoteleiros e residenciais em fases seguintes condicionará ritmo e retorno. Mitigante: diligência prévia das marcas-alvo, escala do ativo (3.650 ha) reduz dependência de operador único.
Físico e climático
O litoral norte da Bahia apresenta dinâmica costeira ativa (erosão, transporte de sedimento) e exposição a eventos climáticos. Mitigante: o masterplan em estudo prevê recuo de implantação, zonas-tampão de restinga e mata atlântica, e mais de 2/3 do território mantido em proteção como camada natural de absorção.
Nota. Esta enumeração não é exaustiva. Em sala de dados estão disponíveis pareceres jurídico, ambiental e fiscal específicos sobre cada vetor. Este sítio não constitui oferta nem prospeto regulatório.
Convidamos conversa apenas com perfis alinhados.
A Entre Rios não capta investimento publicamente. Relações com investidores institucionais são tratadas exclusivamente por convite e sob acordo de confidencialidade prévio. Conversamos com perfis que compartilham a nossa visão de horizonte longo, custódia ativa e desenvolvimento responsável.
Perfis de interlocutor que fazem sentido
- Family offices brasileiros e internacionais com horizonte 10+ anos
- Fundos de impacto com mandato em destinos sustentáveis ou conservação produtiva
- Operadores hoteleiros boutique com DNA sustentável e operação em destinos integrados
- Developers especializados em destinos turístico-residenciais responsáveis
- Investidores estratégicos brasileiros com tese de longa duração em ativos territoriais
Estruturas de operação consideradas
- Equity em SPE dedicada
- Joint venture com aporte de capital + know-how operacional
- Permuta terra-por-construção
- Project finance em fases discretas
- Outras estruturas, mediante alinhamento de visão
Processo
- Contato institucional inicial via canal abaixo
- NDA recíproco
- Acesso a sala de dados estruturada
- Conversa exploratória sem compromisso
- Avaliação de alinhamento estratégico
- Negociação estruturada, com assessores das duas partes
Falar conosco.
Preencha o formulário abaixo para iniciar uma conversa. Respondemos em 48 horas úteis com próximos passos (NDA recíproco e acesso à sala de dados).
Contato alternativo: entreriosvr@gmail.com · +55 (71) 99988-8585 · +351 916 961 942