Investimento institucional.
Ativo costeiro de escala rara no litoral norte da Bahia, em planeamento territorial com parceiros especializados.
Síntese de 2 páginas · escala, tese, desenvolvimento, mercado, riscos reconhecidos.
Os factos, numa página.
O que um analista precisa de ver nos primeiros noventa segundos — tudo verificável em sala de dados.
- Área
- cerca de 3.580 ha contíguos · 11 matrículas
- Frente atlântica
- ~9 km
- Localização
- Massarandupió · Município de Entre Rios · Bahia · APA Litoral Norte
- Zonamento (APA)
- Zonas de turismo (ZT), agropecuária (ZAG) e proteção (ZPR), entre outras
- Licenciamento
- Termo de Compromisso com o INEMA (20/07/2024) · Licença Unificada protocolada (13/09/2024) · Alteração de Zoneamento (AZUC) em instrução · EIA/RIMA do Master Plan em preparação
- Acesso
- Aeroporto Internacional de Salvador (SSA) → BA-099 (Linha Verde) → Massarandupió: ≈80 km em linha reta, ~100 km / 1h40 por estrada
- Operação atual
- Fomento florestal com a Bracell (~1.500 ha) · receita recorrente durante o licenciamento
- Estrutura
- Entre Rios Villas & Resorts Ltda. · sociedade limitada de capital fechado · constituída em 2001
- Restrições conhecidas
- APP e dunas dentro do perímetro · ~277 ha (7,6%) em regularização fundiária, sem impacto nas áreas de desenvolvimento
- Processo
- Contacto → NDA recíproco → sala de dados → visita ao terreno
Escala, contiguidade, localização. Três atributos raramente combinados.
O litoral nordeste brasileiro está fragmentado entre centenas de pequenos proprietários. A Entre Rios é a exceção — um ativo único, contíguo, com infraestrutura regional consolidada à porta e em pleno processo formal de licenciamento ambiental.
A oportunidade não é a de um lote ou de uma operação imobiliária pontual. É a de participar num processo de desenvolvimento territorial integrado de uma área que combina, simultaneamente, atributos que raramente se encontram juntos:
- Escala — cerca de 3.580 hectares geridos como um único conjunto patrimonial, sob coordenação centralizada
- Contiguidade — um único território, não vários lotes dispersos
- Frente atlântica — aproximadamente 9 km de orla, em zona reconhecida pelo seu valor paisagístico
- Proximidade a infraestrutura — ≈80 km em linha reta do Aeroporto Internacional de Salvador (~100 km / 1h40 pela BA-099 – Linha Verde)
- Polos turísticos consolidados próximos — Praia do Forte (41 km), Costa do Sauípe (~30 km)
- Enquadramento ambiental claro — integração na APA do Litoral Norte, com regras conhecidas e processo de licenciamento formal em curso
A Entre Rios é, neste sentido, uma das oportunidades de maior escala disponíveis no litoral nordeste brasileiro para parceria institucional de longo prazo.
Operação produtiva ativa em parceria com a Bracell.
Parte significativa do território é hoje gerida sob contratos de fomento florestal com a Bracell — uma das maiores produtoras mundiais de celulose solúvel, integrada no grupo Royal Golden Eagle. A operação combina retorno produtivo presente com manutenção do território em condições aptas para desenvolvimento futuro nas áreas litorâneas.
A Entre Rios e a Bracell mantêm parceria florestal estruturada desde 2019, formalizada em contratos de fomento florestal celebrados em 2021. Esta parceria viabiliza:
- Conversão de pinho para eucalipto — cerca de 700 hectares já convertidos para espécies de ciclo mais curto e maior valor económico
- Gestão técnica auditada — operação sob padrões internacionais de manejo, com plano de manejo florestal sustentável certificado
- Cadeia de valor integrada — o eucalipto produzido é transformado nas unidades industriais da Bracell, alimentando a cadeia de celulose solúvel (dissolving pulp) e produtos de base — viscose, lyocell, acetato, especialidades — para mercados de têxtil sustentável, farmacêutica e bioenergia
- Certificações ambientais — a Bracell opera com certificações FSC (Forest Stewardship Council) e CERFLOR/PEFC, com auditorias periódicas por entidades independentes
- Compromisso de baixo carbono — o ciclo de plantio captura CO₂ e contribui para a estratégia de zero net deforestation do grupo Royal Golden Eagle
Esta vertente produtiva tem duas funções estratégicas: gera retorno operacional consistente no presente e mantém o território em condições aptas para o desenvolvimento territorial integrado planeado para a faixa litorânea (que envolve áreas distintas das de fomento florestal).
Vertente florestal · em síntese
- ~1.500 ha sob fomento florestal ativo
- 700 ha convertidos pinho → eucalipto
- Contratos de fomento florestal (2021) com Bracell, em vigor
- FSC + CERFLOR/PEFC certificações ambientais
- Desde 2019 parceria estruturada com a Bracell
A receita florestal garante caixa operacional recorrente durante todo o ciclo de licenciamento e masterplan, reduzindo dependência de financiamento intermédio.
Bahia · um destino em expansão estrutural.
O turismo na Bahia cresceu a uma taxa média anual superior à média nacional na última década. O litoral norte é o segmento de maior crescimento, ancorado por operadores internacionais e por uma infraestrutura aeroportuária consolidada.
A Bahia mantém-se historicamente entre os três destinos turísticos mais procurados do Brasil. O litoral norte — a região onde se situa o ativo Entre Rios — combina três fatores de atratividade estrutural:
Conectividade
O Aeroporto Internacional Deputado Luís Eduardo Magalhães (SSA), em Salvador, opera ligações diretas com Lisboa, Madrid, Frankfurt, Buenos Aires, Miami e Atlanta, além de toda a rede doméstica brasileira. A BA-099 (Linha Verde) liga a capital até à fronteira com Sergipe em estrada de bom standard.
Cluster consolidado
Operadores internacionais presentes na região:
A presença destes operadores cria efeito de cluster — fluxo aéreo consolidado, mão-de-obra qualificada local, cadeia de serviços, reconhecimento internacional do destino, demand pull para desenvolvimentos adjacentes responsáveis.
Crescimento e valorização
Indicadores de mercado (fontes: ABIH-BA, SETUR-BA, Embratur):
- Bahia recebeu mais de 12 milhões de turistas em 2024
- O litoral norte representa o segmento de maior crescimento percentual desde 2018
- Procura por destinos sustentáveis e de baixa densidade em alta — alinhada com tendências globais pós-pandemia
- Mercado imobiliário-turístico de segunda residência e branded residences em expansão
Demand drivers do investidor
- Mercado primário em consolidação, ainda longe da saturação do litoral norte de Pernambuco ou do Ceará central
- Plano estadual de Turismo Sustentável da Bahia com horizonte até 2030
- Custo de aquisição de terra em zonas similares (Ceará, Pernambuco) já significativamente acima dos valores praticados no litoral norte BA
- Window de oportunidade limitada — escala desta natureza não está disponível na maioria dos litorais nordestinos
Já houve um comprador para esta escala — ao lado.
Em 2007 a Entre Rios vendeu cerca de 1.000 hectares, com ~2 km de praia, ao grupo que hoje promove o projeto AguaDuna, contíguo ao ativo.
O precedente responde às três perguntas que um investidor institucional faz primeiro. Há mercado para blocos desta dimensão? Sim — a transação de 2007. O poder público acompanha? Em dezembro de 2019 o Governo da Bahia assinou protocolo de intenções com o investidor para uma cidade inteligente e sustentável, com investimento anunciado de R$ 1,6 mil milhões1 e a Siemens entre os parceiros tecnológicos divulgados. O enquadramento ambiental é o mesmo? Sim — APA Litoral Norte, mesmo município, mesmo regime de licenciamento.
O que isto significa para o comprador
- Liquidez demonstrada. Um vendedor com histórico de transação de escala com contraparte internacional.
- Efeito de cluster. O ativo fica entre o polo consolidado Sauípe–Praia do Forte e um projeto-âncora anunciado.
- Comparável direto para a due diligence. Mesmo município, mesma APA, mesmo licenciador (INEMA).
- Fonte e limite. Dados do projeto vizinho conforme comunicação pública do promotor e do Governo da Bahia; o estado de execução deve ser confirmado em diligência.
Projeto vizinho: AguaDuna ↗
1 Correio (Salvador), 2020 — «Projeto de cidade inteligente no litoral norte terá investimento de R$ 1,6 bilhão». correio24horas.com.br
O que se oferece, porquê agora, e como decorre.
Após vinte e cinco anos de custódia, os sócios decidiram abrir o ativo a um comprador institucional.
entreriosvr@gmail.com · WhatsApp +55 (71) 99988-8585
Até à designação de um assessor mandatado, o contacto é direto com a sociedade.
A transação preferencial é a aquisição da sociedade detentora do ativo — preserva, em nome da Entre Rios, as licenças, os processos em curso e os contratos florestais. Em alternativa, analisa-se uma parceria de desenvolvimento por áreas com um operador especializado. A estrutura final discute-se em sala de dados, com o perfil de cada interlocutor.
A receita do fomento florestal cobre os custos operacionais da sociedade durante o ciclo de licenciamento — o processo não corre sob pressão de caixa. Valores, áreas e termos são tratados sob acordo de confidencialidade; este sítio não constitui oferta.
Processo indicativo
Formulário desta página · resposta em 48 horas úteis · acordo de confidencialidade.
Memorando de informação, matrículas, licenças, pareceres jurídico, ambiental e fiscal, contratos florestais.
Visitas organizadas com a equipa operacional; reuniões com assessores (jurídico, ambiental, arquitetura).
Indicação de estrutura, valor e condições; seleção de interlocutores para a fase seguinte.
Diligência confirmatória, negociação e assinatura. Calendário indicativo, sujeito a ajuste.
Valor de terreno costeiro · referências comparáveis.
Valores médios indicativos de m² em zonas consolidadas próximas. O litoral norte da Bahia — onde se encontra o ativo — está hoje significativamente abaixo de Jericoacoara, Trancoso e Praia do Forte, com potencial estrutural de convergência ao longo do horizonte de investimento.
| Destino | Estado | Maturidade | R$ / m² | R$ / ha |
|---|---|---|---|---|
| Jericoacoara | CE | Consolidado · global | R$ 1.300–12.000 | R$ 13M–120M |
| Trancoso | BA Sul | Consolidado · premium | R$ 1.000–3.000 | R$ 10M–30M |
| Praia do Forte · Imbassaí | BA Norte | Consolidado · regional | R$ 800–2.000 | R$ 8M–20M |
| Costa dos Coqueiros · Entre Rios | BA Norte | Emergente | sob NDA | sob NDA |
Valores médios indicativos compilados de fontes públicas (portais imobiliários, SETUR, ABIH-BA). Não constituem avaliação de mercado nem oferta. Benchmarks detalhados de comparáveis estão disponíveis em sala de dados (acesso mediante pedido pelo formulário de contacto) sob NDA.
Desenvolvimento territorial com parceiros especializados.
A Entre Rios trabalha com um parceiro de desenvolvimento especializado em destinos turísticos em comunidades de pequeno porte, em abordagens para o plano diretor territorial do ativo.
A parceria de desenvolvimento está em negociação com um empreendedor com experiência no Litoral Norte; os detalhes estão em sala de dados, sob NDA. O parceiro especializa-se em projetos em locais turísticos promissores, com visão estratégica integral e protagonismo local.
A parceria assenta em três pilares
- Visão de longo prazo — horizonte de planeamento de 10+ anos para o ciclo completo do destino
- Impacto positivo — desenvolvimento que beneficie comunidade local, ecossistemas e investidores em conjunto
- Inovação através de biodesign — soluções de arquitetura, urbanismo e operação que integram natureza e construção
Projetos em desenvolvimento conjunto
A parceria contempla múltiplos projetos territorialmente articulados — combinando permutas, opções de compra e promessas de compra e venda — que cobrem áreas distintas do ativo e que se desenrolarão ao longo do ciclo de licenciamento e implementação. Os termos detalhados são tratados em sala de dados, sob NDA.
Desenvolvimento territorial · em síntese
- Plano diretor territorial integrado da faixa litorânea e do interior
- Estrutura de permuta sobre áreas definidas no masterplan
- Opção de compra futura sobre áreas adicionais
- 10+ anos de horizonte conjunto de planeamento e execução fásica
Áreas, estrutura e valores são tratados em sala de dados, sob acordo de confidencialidade. Não constituem oferta nem projeção financeira.
Cronograma indicativo
Master Plan territorial com parceiros especializados · EIA/RIMA em desenvolvimento
Aprovações municipais para fases iniciais · primeiras instalações de glamping
Infraestruturação primária de áreas piloto · beach club e primeiras casas
Primeira fase operacional · condomínios beira-mar · expansão sequencial
Vetores de risco reconhecidos.
A Entre Rios opera num horizonte longo e em meio complexo. Reconhecemos publicamente os principais vetores de risco do ativo. Conhecê-los faz parte da diligência mínima de qualquer interlocutor sério.
Regulatório e ambiental
O ativo localiza-se em Área de Proteção Ambiental (APA Litoral Norte), com zoneamento que inclui categorias de turismo (ZT), agropecuária (ZAG) e proteção (ZPR), entre outras. O desenvolvimento turístico-residencial depende de licenciamento ambiental conduzido por INEMA/IBAMA e prefeituras, com prazos sujeitos a fatores externos. Alterações de zoneamento, política ambiental federal ou estadual, ou mudanças interpretativas podem afetar capacidade construtiva. Mitigante: o ativo está em pleno processo formal de licenciamento, com EIA/RIMA em curso e equipa técnica especializada (GAIA — Gilberto Guerra) há mais de uma década no território.
Fundiário e regularização
O ativo é composto por matrículas contíguas com cadeia dominial documentada. Existem áreas de sobreposição com ocupações de terceiros, em processo de regularização ativa. Mitigante: equipa jurídica dedicada (Romano e Associados), histórico de regularização desde 2013 e acesso transparente à documentação em sala de dados.
Comunidades tradicionais e direitos coletivos
A região integra território de presença histórica de comunidades de pescadores artesanais, marisqueiras e comunidades tradicionais associadas a Massarandupió e Subaúma. Eventuais demandas de reconhecimento (quilombola, extrativista) junto de INCRA, Fundação Cultural Palmares ou ICMBio constituem variável a monitorizar. Mitigante: apoios documentados a AMAM, ADAM, AMANAT e CMEC ao longo de 20+ anos (educação, infraestruturas, festas comunitárias, sede ADAM); cedência de 147 m² para Estação Elevatória de Água; participação no Conselho Municipal; antecipação no scoping social do EIA/RIMA.
Mercado e ciclo
O segmento turístico-residencial brasileiro está em expansão estrutural, mas é sensível a câmbio, juros, fluxo turístico internacional e perceção de país. Mitigante: horizonte de execução fásico (primeira fase de implementação só após o licenciamento), exposição diversificada em produto e segmento.
Execução e parcerias
O modelo depende de parcerias operacionais (florestal, urbanismo, hotelaria). Atualmente está consolidada a parceria florestal com a Bracell (contratos plurianuais ativos) e a colaboração de desenvolvimento territorial em curso. A contratação de operadores hoteleiros e residenciais em fases seguintes condicionará ritmo e retorno. Mitigante: diligência prévia das marcas-alvo, escala do ativo (~3.580 ha) reduz dependência de operador único.
Físico e climático
O litoral norte da Bahia apresenta dinâmica costeira ativa (erosão, transporte de sedimento) e exposição a eventos climáticos. Mitigante: o masterplan em estudo prevê recuo de implantação, zonas-tampão de restinga e mata atlântica, e mais de metade do território mantida em proteção como camada natural de absorção.
Nota. Esta enumeração não é exaustiva. Em sala de dados estão disponíveis pareceres jurídico, ambiental e fiscal específicos sobre cada vetor. Este sítio não constitui oferta nem prospeto regulatório.
Perguntas frequentes
O que os interlocutores nos perguntam primeiro.
Como se acede à informação detalhada?
Pelo formulário desta página. Depois de um primeiro contacto, assinamos um NDA recíproco e abrimos a sala de dados (matrículas, licenças, pareceres jurídico, ambiental e fiscal, contratos florestais). A visita ao terreno organiza-se a partir daí.
Trata-se de venda do ativo ou de parceria?
A transação preferencial é a aquisição da sociedade detentora do ativo (preserva as licenças, os processos e os contratos em nome da Entre Rios). Em alternativa, analisa-se uma parceria de desenvolvimento por áreas. A estrutura discute-se em sala de dados com o perfil de cada interlocutor — ver a secção A transação.
Investidores estrangeiros podem adquirir?
Sim, com enquadramento. A aquisição de imóvel rural por estrangeiros, ou por sociedades brasileiras controladas por estrangeiros, segue a Lei 5.709/71 e regras do INCRA; há estruturas habituais no mercado e a assessoria jurídica da Entre Rios trata do tema em sala de dados.
O que a APA Litoral Norte permite?
A APA é uma unidade de conservação de uso sustentável, com zoneamento (turismo, agropecuária, proteção, entre outros). O desenvolvimento turístico-residencial é possível nas zonas próprias, mediante licenciamento no INEMA e no município; está em curso uma proposta de alteração de zoneamento (AZUC).
Que receita existe hoje?
A parceria florestal com a Bracell (~1.500 ha sob fomento) gera receita recorrente que cobre a operação durante o ciclo de licenciamento.
Quem assessora a Entre Rios?
Jurídico: Romano e Associados. Ambiental/EIA: GAIA Consultoria Ambiental. Arquitetura e Master Plan: Sidney Quintela. Contabilidade: Análise Contabilidade. Equipa operacional permanente no terreno.
Porquê agora?
O ativo chega ao mercado com o enquadramento legal mais avançado da sua história (TC INEMA, LU, AZUC em curso), um precedente de transação ao lado (AguaDuna, 2007) e uma região em consolidação (Sauípe–Praia do Forte). A janela de escala desta natureza não se repete noutros litorais do Nordeste.
Convidamos conversa apenas com perfis alinhados.
A Entre Rios não capta investimento publicamente. Relações com investidores institucionais são tratadas exclusivamente por convite e sob acordo de confidencialidade prévio. Conversamos com perfis que partilham a nossa visão de horizonte longo, custódia ativa e desenvolvimento responsável.
Perfis de interlocutor que fazem sentido
- Family offices brasileiros e internacionais com horizonte 10+ anos
- Fundos de impacto com mandato em destinos sustentáveis ou conservação produtiva
- Operadores hoteleiros boutique com ADN sustentável e operação em destinos integrados
- Developers especializados em destinos turístico-residenciais responsáveis
- Investidores estratégicos brasileiros com tese de longa duração em ativos territoriais
Estruturas de operação consideradas
- Equity em SPE dedicada
- Joint venture com aporte de capital + know-how operacional
- Permuta terra-por-construção
- Project finance em fases discretas
- Outras estruturas, mediante alinhamento de visão
Processo
- Contacto institucional inicial via canal abaixo
- NDA recíproco
- Acesso a sala de dados estruturada
- Conversa exploratória sem compromisso
- Avaliação de alinhamento estratégico
- Negociação estruturada, com assessores das duas partes
Falar connosco.
Preencha o formulário abaixo para iniciar uma conversa. Respondemos em 48 horas úteis com próximos passos (NDA recíproco e acesso à sala de dados).
Contacto alternativo: entreriosvr@gmail.com · WhatsApp +55 (71) 99988-8585